Перестройка по-японски: в чем проблема старого жилья?

1726  0

Во многих странах покупка бывшего долгое время в употреблении жилья составляет большой процент от всех жилищных сделок и не является проблемой. Но только не в Японии. Давайте посмотрим, почему так сложилось и какие есть изменения в отношении к подержанному жилью в Японии за последнее время.

Дома second-hand. «Фу» или нет

Почти всё время активного жилищного строительства в Японии второй половины ХХ века бытовало мнение, что жильё приходит в негодность через 20-30 лет и подлежит реновации или перестройке. До недавнего времени подержанные квартиры воспринимались только как экстра-экономичный и временный вариант жилья. Для того, чтобы хоть как-то повысить их стоимость для арендаторов и покупателей, владельцы стали тщательно сохранять документы о случаях ремонта.

Однако отношение к «устаревшему» жилью постепенно меняется. В 2013 году 218 зданий в сумме на 15 000 квартир либо находились в состоянии перестройки, либо уже были перестроены. Тем не менее здания, построенные до 1981 года, насчитывали около миллиона квартир. Таким образом, реновации подверглось всего лишь около 1,5% жилья, которому она была необходима. Между тем эти квартиры остаются жилыми и продолжают использоваться. Единственный серьезный недостаток такого жилья — это устаревшее обеспечение сейсмоустойчивости.

Почему продолжительность жизни зданий такая низкая

Многие виды жилья, активно строившегося в первые послевоенные десятилетия, действительно быстро выходят из строя. Самые первые модели были низкого качества. Данти (団地— группа + земля), аналог российских хрущёвок, часто воспринимались как временное жильё, о котором не стоит заботиться. То же самое происходило, когда появлялись новые модели квартир, и жители стремились переехать в них.

Фото данти Татьяны Кнороз. Strelka Mag

Что делается со старьём сейчас

В последнее время частные компании активно занимаются привлечением молодёжи в старые, но жилые дома. В них производится перепланировка под современные нужды, меняется отделка, улучшается теплоизоляция, но снаружи здание часто остаётся старым. Цена на такое жилье доступна для молодых людей, а жизнь в нём начинает казаться более привлекательной за счёт современного ремонта.

Планы перепланировки «до» и «после» работ компании Sekisui House. Фото — Нэйт Берг

С 90-х годов в Японии развернулось строительство однокомнатных маленьких квартир, которые могла себе позволить молодёжь, решившая жить отдельно от родителей. Они до сих пор очень популярны. Однако благодаря нынешней деятельности по возвращению старых зданий на рынок, предпочтения начинают смещаться в сторону более просторного жилья с современным ремонтом, но с большим «пробегом». То, что подержанное жилье может представлять собой ценность — новшество для Японии.

Продукт компании ReBITA в здании, которому сейчас больше 50-ти лет. Харадзюку, Токио

Ещё одно новшество связано с деятельностью строительных компаний ReBITA, We Company, Ollie и других. Они работают со старыми многоквартирными домами, общежитиями и офисными зданиями, превращая их в жилую площадь с общей кухней и рабочей зоной, но с индивидуальным пространством для жизни.

А ведь ещё лет 7 назад было сложно подумать, что японцы будут делить с незнакомыми людьми часть жилого пространства вместо того, чтобы жить отдельно.

Зачем это надо

Сейчас Япония утопает в пустующих домах. В них не живут по разным причинам и их не сносят, поскольку налог на землю, на которой не стоит жилье, повышается в 6 раз. Более того, налог на приобретенную недвижимость составит 0,4% от ее стоимости. Однако, чтобы зарегистрировать изменения в собственности, переделать её и улучшить, придётся выплачивать 2%. Поэтому подержанное жильё остаётся без жильцов и хозяев, не приносит достаточного дохода для проведения ремонта, а земля, тем временем, не может быть использована.

Постоянный спрос на новое жильё, конечно, выгоден прежде всего строительным компаниям, которые всегда обеспечены работой при таком раскладе. Но это довольно дорогостоящая для населения деятельность. К тому же старые здания не могут использоваться для социальных нужд, в качестве домов престарелых, например, и не имеют ценности в качестве наследства.

Есть мнение, что гонка за новизной — это остаточная инерция политики государства в послевоенные десятилетия по поощрению активного квартирного строительства, когда жилплощади действительно не хватало, а стандарты комфорта и безопасности всё повышались. Отсюда и это убеждение в том, что срок жизни у домов небольшой.


Источники:

The Economist

thejapantimes

The Guardian

ArchDaily

Смотрите также